El auge del alquiler vacacional ha generado un debate creciente en las comunidades de propietarios de toda España. Plataformas como Airbnb o Booking han facilitado que muchos propietarios destinen sus viviendas a uso turístico, pero esto no está exento de conflictos con el resto de vecinos. ¿Qué permite y qué prohíbe la Ley de Propiedad Horizontal al respecto?
¿Qué es un apartamento turístico?
Un apartamento turístico es una vivienda que se alquila de forma temporal a turistas o viajeros, generalmente a través de plataformas digitales. A diferencia del arrendamiento de larga duración, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el alquiler vacacional está sujeto a normativas autonómicas específicas y, en lo que afecta a la convivencia comunitaria, a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019
La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal aprobada en 2019, a través del Real Decreto-ley 7/2019, supuso un punto de inflexión importante. Con la reforma, se introdujeron dos posibilidades clave para las comunidades:
- Prohibir el alquiler turístico: la comunidad puede acordar por mayoría de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas la prohibición de destinar viviendas a uso turístico.
- Limitar o condicionar su ejercicio: con la misma mayoría, la junta puede establecer condiciones especiales o incrementar la cuota de gastos comunes hasta un 20% adicional.
Es importante destacar que estos acuerdos no tienen efecto retroactivo sobre los propietarios que ya ejercían el alquiler turístico antes de la aprobación del acuerdo en junta.
¿Cómo puede actuar la comunidad?
Si en tu comunidad existe malestar por la presencia de apartamentos turísticos, el camino legal es convocar una junta extraordinaria de propietarios e incluir el punto en el orden del día. Para que el acuerdo sea válido y vinculante deben cumplirse estos requisitos:
- El acuerdo debe alcanzar el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios.
- Esas 3/5 partes deben representar también las 3/5 partes de las cuotas de participación del edificio.
- El acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a futuros adquirentes.
Problemas habituales en comunidades con pisos turísticos
Los conflictos del día a día suelen centrarse en estos aspectos concretos de la convivencia:
- Ruidos y molestias generados por turistas que no respetan los horarios de descanso.
- Uso intensivo de zonas comunes como ascensores, piscina o zonas de descanso.
- Problemas de seguridad por el acceso de personas desconocidas al edificio.
- Deterioro de instalaciones comunes por un uso más elevado de lo habitual.
¿Qué puede hacer el presidente de la comunidad?
El presidente de la comunidad puede requerir al propietario para que cese en la actividad molesta. Si el propietario no atiende el requerimiento, la comunidad puede iniciar una acción de cesación regulada en el artículo 7.2 de la LPH, que puede derivar en la privación del uso del piso por un periodo máximo de tres años.
Normativa autonómica: un mapa complejo
Además de la Ley de Propiedad Horizontal, cada comunidad autónoma tiene competencia para regular los apartamentos turísticos. Esto significa que los requisitos de licencia, registro y condiciones pueden variar significativamente dependiendo de si el inmueble se encuentra en Madrid, Cataluña, Andalucía, la Comunitat Valenciana u otras regiones. Antes de iniciar una actividad de alquiler vacacional, o antes de tomar medidas como comunidad, es fundamental consultar la normativa autonómica aplicable.
Conclusión
La Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas reales a las comunidades de propietarios para gestionar y, si se decide en junta con la mayoría necesaria, limitar o prohibir los apartamentos turísticos. La clave está en actuar con los procedimientos adecuados: convocar la junta correctamente, alcanzar los quórums necesarios e inscribir los acuerdos. Si tu comunidad necesita asesoramiento para abordar esta situación, en Vecindario Online podemos ayudarte a gestionar todo el proceso de forma profesional y sin complicaciones.